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REMATES JUDICIALES UNA BUENA OPCIÓN DE COMPRA E INVERSION

Marzo 10 de 2018

Para los inversionistas, los precios bajos le son la mejor alternativa, al igual que para mucha familias interesadas en tener una vivienda, es un sueño encontrar bienes a precio de ganga. En este caso los remates son una magnifica oportunidad porque usted podrá adquirir una propiedad a un precio mucho menor que si la adquiriera en el mercado inmobiliario tradicional.

 

La adquisición de un inmueble por via de remate judicial es una buena opción por precio y variedad, pues el avaluó que hace el juzgado no es el mismo que realiza un perito avalador especializado. Según expertos en el tema, los precio de las propiedades que se subastan en los juzgados pueden ser inferiores hasta un 70 por ciento comparado con el precio comercial. Este negocio puede ser una excelente oportunidad para tener su hogar o simplemente como inversión, pero es imprescindible saber en que consiste, los tramites que debe realizar y como NO dejarse "estafar".

 

¿ QUE ES UN REMATE JUDICIAL ?

Los juzgados subastan públicamente los bienes ( casas, apartamentos, lotes, bodegas automóviles etc.) de deudores que , después de un proceso judicial, no cancelaron sus obligaciones con instituciones crediticias. En las subastas se fija el precio de los bienes en un nivel inferior del valor comercial de la propiedad.

 

No resulta importante que el precio sea menor, pues el fin del acreedor (banco) es recuperar parte de los recursos que le presto a un deudor, quien no cumplió con los pagos acordados; por lo tanto, un juez ordena vender judicialmente esos bienes que estaban "atados" como garantía de pago. Lo anterior no necesariamente debe ser un impedimento o motivo para desanimarse, los remates judiciales pueden llegar a ser una buena opción para comprar vivienda o par invertir.

 

Adicionalmente recomiendo tener un asesor especializado en temas inmobiliarios y en saneamiento de bienes que apoye todos los obstáculos jurídicos. Será necesario también que un conocedor del tema revise los aspectos fisicos y financieros con el fin de estar completamente seguro que el negocio sea viable.

 

¿COMO PUEDE COMPRAR UN REMATE JUDICIAL?

1- Conozca el inmueble (al menos por fuera), barrio, precio actual y sus ocupantes. Se considera en primer lugar que hay que analizar si el tiempo que falta para el remate es suficiente para corroborar toda la informacion del inmueble y hasta si tiene el dinero suficiente para la compra.

 

2- Revise bien el expediente en el juzgado o tome los servicios de un abogado especializado o de confianza para su revisión y demás tramites, es necesario analizar con lupa lo sucedido en la diligencia de secuestro del bien y conocer el monto del crédito, por el cual se va ha realizar la subasta. "Los negocios deben hacerse bien, no hay afán de hacer malos negocios".

 

3- Conozca lo que va ha comprar. un juez es el encargado de fijar el precio del inmueble, por lo general utiliza como indice de referencia el avaluó catastral (articulo 52 ley 794 de 2003 ) al valor catastral se le incrementa un 50 por ciento mas para calcular el precio. Hay que advertir que los precios bajos pueden ser engañosos y sugiero que el interesado revise los factores que desvalorizan el bien inmueble ; es conveniente mirar la propiedad por dentro y por fuera con el fin de hacer cuentas que dinero deberá invertir en las reparaciones que deberá hacer. Es un mito que esta prohibido mirar el interior del inmueble, es cuestión de contactar al secuestre, quien es el encargado de mostrar la propiedad.

 

4- Revisar el pasado de la propiedad. es conveniente verificar que no existan demandas adicionales por otro tipo de deudas; se puede pedir al juzgado la carpeta que contiene todos los documentos del bien. Existe que en ocasiones los bienes rematados están ocupados y ante eso tendrá un costo adicional que posiblemente no tenga en su presupuesto como una nueva demanda de desalojo, el tiempo que durará el proceso etc.

 

5- Investigue que no hayan deudas adicionales. habitualmente el propietario (deudor) también incumplió sus obligaciones con las empresas de servicios públicos o en su defecto con la administración del conjunto o edificio. Fíjese que no hayan deudas relacionadas con el pago de valorización e impuestos.

Llegado a este punto, usted tiene ya los elementos necesarios para tomar una decisión si pujara en el remate o no ; calcule las deudas y el dinero que se le ira en reparaciones, y este valor compárelo con el pecio comercial. De usted depende si el negocio es bueno o no.

 

6- Consigne el en Banco Agrario . En caso que usted haya decidido participar en la subasta, usted deberá comprar un titulo de deposito judicial. El valor corresponde al 40 por ciento del total del avaluó indicado por el juez. Si paga en cheque de gerencia, el titulo se hará efectivo en tres días hábiles efectuada la compra, si es en pago en efectivo suele estar al dia siguiente ( NO SE ACEPTAN CRÉDITOS HIPOTECARIOS )

 

7- Una vez obtenido el titulo por el deposito del 40  por ciento, en la fecha y hora fijada por el juzgado, debe asistir al lugar señalado para la subasta ( juzgado, notaria, etc ), con el titulo, fotocopia d ela cédula y una hoja de papel donde se escribe el valor de la oferta ( en sobre cerrado), que debe superar lo de la base de postura, que aparece en el aviso.

 

8- Generalmente acuden varios postulantes, dado el evento de no ser aceptada su oferta, le ordenaran  la devolución del dinero del titulo para hacer postura (40%), que generalmente es entre los diez y veinte días hábiles siguientes. Pero si gana su oferta, debe pagar la diferencia entre lo ofrecido y el 40 %  consignado, dentro de los tres días hábiles siguientes, en el mismo banco agrario.

 

9- En los mismos tres días siguientes al remate judicial, deberá pagar el 5% del monto del mismo, de un impuesto para estos casos. El pago de impuestos, administración (si se trata de bien  sometido a propiedad horizontal) y servicios, los asume el rematante, pero le serán reintegrados si se presentan los comprobantes de pago ante el juzgado, hasta des pues de los 15 días de haberse aprobado el remate.

 

¿ PORQUE INVERTIR ?

Las propiedades que publicare estan tasadas por debajo del valor comercial, y debido a que solo se puede comprar de contado, es posible que pueda obtener un remate entre el 50 % y el 70 % del precio actual.

 

Aprendamos a diferenciar estos tres indicadores:

Avaluó : Es el valor que el juzgado aprueba par ala propiedad

Postura: Es la menor oferta que puede hacer un rematante el dia d ela subasta. (la mayoría de las veces es el 70% del avaluó)

Valor comercial : Es el precio por el que se vende actualmente la vivienda o vehículo.

 

Por ejemplo si tenemos una casa en remate con las siguientes condiciones:

Que su avaluó sea de : $ 200.000.000

Luego su postura es : $ 140.000.000

Y su valor comercial : $ 400.000.000

Un inversionista el dia de la puja tiene un rango para ofertar de :

Valor inicial de la subasta : $ 140.000.000

Le recomiendo ofertar si asisten pocas personas : $ 200.000.000

Y dependiendo de la cantidad de gente, le sugiero pujar hasta : $ 250.000.000

 

NOTA : Su oferta debe ser en sobre cerrado y por única vez.

Espero que este informe les haya servido de ayuda y de su agrado, en mi pagina  www.didiermendez.inmo.co encontraras avisos de remate que serán de mucho interés para usted amigo inversionista

 

 

 

 

Didier Mendez Asesor Integral Inmobiliario
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